Kira Sözleşmesi Yaparken Düzenlenecek Tahliye Taahhütnamesi Nedir, Nasıl Yapılır?

Kira hukukunun en çok tartışılan ve yargıya taşınan konularının başında tahliye taahhütnameleri gelmektedir. Özellikle son yıllarda kiralık mülk piyasasındaki hareketlilik, mülk sahiplerini kendilerini güvenceye almak adına bu yönteme daha sık başvurmaya itmiştir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı bir irade beyanıdır. Ancak bu belgenin hukuken geçerli olabilmesi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında çok sıkı şekil ve zaman şartlarına bağlanmıştır. Kanuna uygun yapılmayan bir taahhütname, uyuşmazlık anında tamamen geçersiz sayılacaktır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhütnamesinin mahkeme huzurunda hükmetmeye esas alınabilmesi için kanunun aradığı belirli kriterlerin eş zamanlı olarak gerçekleşmesi zorunludur:

• Yazılı Şekil Şartı: Taahhütnamenin mutlaka yazılı olarak yapılması gerekir. Sözlü olarak verilen boşaltma sözleri hukuken hiçbir geçerliliğe sahip değildir. Adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi, ispat kolaylığı ve sahtecilik iddialarının önüne geçilmesi adına noter huzurunda düzenlenmesi çok daha güvencelidir.
• Kiracının Özgür İradesiyle Verilmiş Olması: Taahhüt, kiracının kendisi veya yetkilendirdiği vekili tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracının varlığı halinde, tüm kiracıların imzasının bulunması zorunludur.
• Belirli Bir Tarih İçermesi: Taşınmazın hangi gün, ay ve yılda tahliye edileceğinin net bir şekilde belgede yer alması gerekir. Muğlak ya da belirsiz ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.
• Düzenleme Tarihinin Kira Sözleşmesinden Sonra Olması: En kritik usul kuralı budur. Tahliye taahhütnamesinin veriliş tarihi (düzenleme tarihi), kira sözleşmesinin imza tarihinden daha sonraki bir tarih olmalıdır. Sözleşme imzalanırken veya eve henüz taşınmadan önce alınan taahhütnameler, kiracının üzerindeki “barınma ihtiyacı baskısı” altında alındığı kabul edilerek Yargıtay içtihatları doğrultusunda geçersiz sayılmaktadır.

Beyaz (Boş) İmzalı Taahhütnameler ve Riskleri

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri de kiracıya sözleşme imzalatılırken tarih kısımları boş bırakılmış bir taahhütnamenin imzalatılmasıdır. Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik kararlarına göre, boş kağıda veya sonradan doldurulmak üzere boş bırakılan alanlara imza atan kişi, bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Kiracı, sonradan doldurulan tarihlerin kendi iradesine aykırı olduğunu iddia ediyorsa bunu ancak yazılı ve kesin delillerle ispat etmekle mükelleftir. Bu tür karmaşık ve riskli süreçlerin takibinde, hak kaybına uğramamak için İstanbul kira avukatı ile çalışarak adımları hukuki denetim altında atmak hayati önem taşır.

Taahhütnameye Dayalı Tahliye Süreci ve Süreler

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olan mülk sahibi, kiracı taahhüt ettiği tarihte mülkü boşaltmazsa ne yapmalıdır? Kanun burada mülk sahibine bir aylık kesin bir süre tanımıştır. Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde mülk sahibi icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatmalı veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık hak düşürücü süre geçirilir ise taahhütnameye dayanarak kiracıyı tahliye etme hakkı o dönem için ortadan kalkar.

Kira hukukundaki bu tür ince detaylar ve hak düşürücü süreler, geri dönüşü olmayan mağduriyetlere yol açabilir. Bu nedenle, taahhütnamelerin hazırlanmasından icra ve dava süreçlerinin yönetilmesine kadar her aşamada Avukat Enes kaplan gibi uzman hukukçulardan profesyonel danışmanlık almak, hem mülk sahiplerinin yasal haklarını korur hem de kiracıların usulsüz tahliyelerle karşı karşıya kalmasını engeller.